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投资项目
湖北土地交易,以及城镇运营:土地一级开发权售出
会 员 名 ailei99 项目类别 房地产业
投资总额 不详 投资模式 不限
投资回收期 1 年回报率 40
投资地区 不详 发布时间 2011-6-13 21:26:00
联 系 人 徐磊 联系手机 18627039389
联系电话 027-87318582 E-mail信箱 13912919@qq.com
联系人:徐磊 电话:027-87318582 手机:18627039389 QQ:13912919 邮箱:13912919@qq.com
  一级开发权:
  一、监利县国有建设用地使用权(拍卖时间:2011年6月21日)监利县地处长江中游北岸,湖北省中南部,江汉平原腹地,南枕长江,北依汉水,东衔洪湖,西挽江陵,县域面积3118平方公里,总人口146万人,城区人口约25万。2010年全县实现地区生产总值121亿元,县域经济综合实力稳居全省第二方阵。目前城区商品房2800-3300万/平方米。开发权拍卖:监利县政府拟对江城南路427.27亩土地一级开发权进行公开拍卖,内容包含427亩土地范围的征地拆迁、178亩集体土地的收储及相关配套工程建设(其中道路建设面积约73188M2,广场建设面积约15043 M2,安置房(集中在B4-1和B7-1两地块)建面约8万M2和给排水、绿化、路灯等公共设施,具体详见项目总平面布置图和详规图)。除安置房建设的结算标准需另行协商外,其余建设工程参照湖北省2008定额依法进行预决算。投资人竞得开发权后与政府授权的土地储备部门签订土地开发协议,并向政府支付1亿元,由政府负责完成旧城拆迁改造和土地储备工作。投资人另行出资进行上述配套工程建设,并享有178亩集体土地转国有建设用地出让后的50%的增值收益。政府通过178亩土地出让收益偿还开发权价款和投资人支付的工程款。项目建设工期计划为3年。项目在建设过程中的各项税费,享受县内招商引资项目同等优惠。 178亩地的出让时间是在两年内,目前整体项目的综合容积率为1.94,由于地块在江边,调整幅度不会太大,仅能做部分微调。竞买保证金:3000万;参考价3亿元。
  
  收益估算:
  监利县土地一级开发权项目,客户的投资收益体现在以下一些方面:
  1、市政配套工程的利润。江城南路427亩土地一级开发,投资人在竞得土地一级开发权的同时得到整体项目配套工程的承建权,包括:道路建设面积约73188㎡,广场建设面积约15043 ㎡,安置房(集中在B4-1和B7-1两地块)建面约8万㎡和给排水、绿化、路灯、等公共设施,具体详见项目总平面布置图和详规图。
  除安置房建设的结算标准为湖北省2008定额下调4%外,其余建设工程参照2008定额依法进行决算。整体工程的建设预算为2亿元,其投入工程利润在5000万元以上。
  2、土地增值的分成收益。分成比例高达50%。178亩集体土地在开发权拍卖后2年内转国有建设用地并出让。假设土地开发权以3亿元成交,A部分的结算为2亿,则竞得人只支付B部分为1亿元。相当于178亩土地的单价为168.54万/亩。目前监利新区的土地(5月12日拍卖数据),单价已达215万元/亩。
  江城南路片区在改造完毕后,178亩土地占据了整个片区最好的区位,而且会有很多的商业门面。它的区位和未来的商业价值是新区土地无法比拟的。而且低容积率的住宅售价要远高于新区高容积率的住宅。
  未来2年,四线城市的房地产市场形势不会有太多变化,178亩土地拍卖的单价至少会超过300万/亩。每亩将产生近130万的溢价,50%的分成即为11570多万。
  3、利息收入。江城南路427亩土地,其征地、拆迁、安置补偿及土地报批所需费用约1亿元。开发权拍卖竞得人不论开发权成交价多少,只需向政府支付B部分价款(大于等于1亿元)。如果开发权竞得人没有竞得后期178亩建设用地使用权,政府将按同期银行贷款的1.5倍的利率向开发权竞得人对B部分价款还本付息。
  4、房地产开发收益。若投资人竞得178亩商住开发土地,由于环境的改善,投资人将获得巨大的土地和房价增值所带来的收益。
  5、投资成本。道路、广场和还建安置房采用工程建设的方式抵扣该部分的开发权款项,因此,投资人实际到位的资金部分并不需要2亿元,可以通过合理的工期安排有效降低资金占用成本,实际投入资金可以控制在1亿元以内,在产生上述收益的基础上,投资人的实际资金投入少于2亿元。
  综上所述,投资监利县江城南路土地一级开发权项目,在可以预见的2年时间内,实际投入资金不到2亿元,将至少会产生1.7亿元以上的收益(年收益率达42%),利润非常丰厚。
  
  
  二、恩施来凤县1500亩土地一级开发权拍卖开发权拍卖:来凤县政府拟对武汉大道约1500亩土地一级开发权进行公开拍卖,内容包含1500亩土地范围的征地拆迁、集体土地的收储及相关配套工程建设(其中道路建设长度为800米暨武汉大道延长线道路设置以及周边给排水、绿化、路灯等公共设施),武汉大道临农坡农场一直延伸至湘鄂情大桥(连通湖南省龙山县),地面除安置房建设的结算标准需另行协商外,其余建设工程参照湖北省2008定额依法进行预决算。投资人竞得开发权后与政府签订土地开发协议,并向政府支付开发权价款,由政府负责完成土地储备工作和上述配套工程建设(投资人可参与工程建设),并享有储备土地依法出让后的收益进行分配的权利。政府通过土地出让收益偿还开发权价款和投资人支付的工程款。项目建设工期计划为2年。项目在建设过程中的各项税费,享受县内招商引资项目同等优惠。
  
  国有建设用地使用权:
  
  一、赤壁市国有建设用地使用权(拍卖时间:2011年6月15日)赤壁,是震古铄今的历史名地。赤壁市总人口52万人,城区人口约21万元,城市面积约20平方公里。2009年全市生产总值约121亿,总体经济实力在全省80个县市区中排名在前20名,具有较强的经济实力。目前住宅房均价2600元/平方米。赤壁市粮库地块,位于赤壁市蒲圻办事处陆水路,地块东临陆水路,南临水利部陆水枢纽管理局,西靠陆水菜市场,北临车站路,总面积20133.10平方米(约30亩),商住用地,容积率1.5-2.5,建筑密度25%-35%,绿地率≥30%;起拍价:1400万(46万/亩);竞买保证金500万;竞买备用金300万该地块属赤壁市老城区的典型商住居民区地段,周边分布着学校、医院、超市、银行、商业区等,基础配套设施完善,交通十分便利。地块距陆水河仅3分钟路程,是未来老城区主要的商业中心和城市景观区。
  
  二、蕲春县国有建设用地使用权(拍卖时间:2011年6月22日)蕲春县地处鄂东边陲,大别山南麓,长江中下游北岸,素有吴头楚尾之称,历为水陆交通要冲,商品集散中心。今日蕲春南临长江黄金水道,京九铁路、沪蓉高速公路、鄂皖等级公路均穿境而过,乘车一小时可抵达武汉天河机场,交通区位优势极其明显。蕲春县版图面积2398平方公里,总人口94.97万人,城区人口约25万。目前城区商品房需求旺盛,房均价达2800元/平米,最高已过3000元/平米。 05-1号地块出让面积53774.44平方米(80.6617亩),容积率3.0,建筑密度32%,绿地率30%,起拍价6500万,保证金2000万; 05-2号地块出让面积36316.22平方米(54.4743亩),容积率3.0,建筑密度32%,绿地率30%,起拍价4000万,保证金2000万; 05-3号地块出让面积59776.80平方米(89.6652亩),容积率3.0,建筑密度32%,绿地率30%,起拍价7000万,保证金2000万。地块位于美景新城东侧、京九铁路北侧、京九大道南侧。地块紧邻该县的城市环城路主干道京九大道,离县中心区域、长途客运站仅三分钟路程。
  
  三、天门市国有建设用地使用权(拟定拍卖时间:2011年6月底)天门市地处鄂中腹地江汉平原,地理位置优越,西通荆宜,东接武汉,南濒江汉黄金水道,北枕三峡过境铁路,紧衔107、318国道和沪蓉、沪渝高速公路,京珠高速公路复线(随岳高速)纵贯市境南北。全市国土面积2622平方公里,总人口173万,城区人口约38.8万。是湖北省省辖直管市,武汉城市圈8+1成员之一。是全国最具投资潜力中小城市百强,湖北省县域经济发展先进县(市)。 2010年预计全年实现地区生产总值219.48亿元。目前,城区商品房售价在3600元/㎡左右。
  P[2011]051号:原农贸大市场地块30707.97平方米(46亩),商住用地;容积率3.5,建筑密度25%,绿地率30%,起拍价2750万(59.7万/亩);地块位于天门市仙北工业园天仙一级公路以东,江汉学校以南,天门工业园管委会对面。地块北侧的规划道路--2号路通向即将建成的沪汉蓉高铁客运站。该地块周边有江汉学校、江汉医院等单位,区位优越、配套设施完善。
   P[2011]052号:原棉花交易中心103.4亩居住用地,容积率2.7,建筑密度24%,绿地率30%,起拍价5920万(57.4万/亩)。土地南临工业园6号路,东邻在建的滨江星城。天门工业园位于连接仙桃汉江大桥下桥处,与仙桃市区仅一江之隔,工业园周边的乡镇居民经济收入较高,购房意愿强烈。同时,便捷的交通也吸引不少仙桃市民来园区购买房产。目前3号小区地块旁在建的滨江星城销售火爆,均价约2800元/平米。
  
  四、黄梅国有建设用地使用权黄梅县位于鄂、赣、皖三省交界,大别山南麓,长江北岸,东邻安徽宿松县,西接武穴,北连蕲春,南与九江市隔江相望,素有鄂东门户之称,是一个鸡鸣三省的地方。全县版图面积1701平方公里,人口95.15万,城区人口约25万,2009年全县完成GDP 78亿元。目前城区房价2200-3000元/平方米。地块1:2009-026号地块,该地块位于老城区沙岭西路西侧,出让面积约60亩,用地性质为商住用地。地块周边分布着环保局、广电局、国税局等多家单位,距商业核心区仅五分钟路程,是老城区
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