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投资项目
区政府新民路 民乐路住宅小区危旧房改造方案
会 员 名 libiao 项目类别 房地产业
投资总额 6 亿 (人民币) 投资模式 不限
投资回收期 不详 年回报率 不详
投资地区 不详 发布时间 2010-8-2 11:11:00
联 系 人 李标 联系手机 15221265154
联系电话 15221265154 E-mail信箱 qq19870421@126.com
区政府新民路 民乐路住宅小区危旧房改造方案

根据桂政发[2009]16号文及区房改办相关配合文件精神,结合新民路和民乐路住宅小区的实际情况,作出以下改
造方案。
总侧
在符合有关政策法规的前提下,利用合作双方的各自资源优势,在相对较短的时间内(暂估两年)把新的小区建设
好,还原住房一个环境优美.设计合理.质量可靠的住宅,达到彼此双方共赢的局面。

二. 计划

在新民路小区进行危旧房改造,新建七栋(28+1)高层住宅,总建筑面积约96000平方(含地下室面积11000平
方,住宅85000平方),其中120m2为144套,148m2为462套,车位489个。

新民路小区原住户272套,共计住房面积23295.8平方,民乐路小区原住户285套,共计住房面积24149.4平方,两
小区住房面积合计47445.2平方,还建设面积按1:1.5计面积为21167.8平方。

三. 投资分析

成本:25353万元(详见下表)

危旧房改住房造价预测分析表

号 费用名称 备 注
单位
(元/m2) 合计
(万元)
1 前




用 房屋安全鉴定费 20 95 按原住宅楼建筑面积24249.4m2取费
2 总平方案设计费 5 48 5.0元/m2(按总建筑面积计算)
3 总平报审费 20
4 小计 163
5 报

报 土地出让金 431 还建住房按标定地价的10%,非还建住房按标定地价的40%
6 地质勘查费 60 6万元/栋
7 地质灾害评估费 60
8 白蚊防治费 1.6 18 1.6/m2
9 环保评估费 2.5 24 2.5 m2
10 施工图设计费 25 240 25/m2
11 图纸审查费 1.5 15 1.5/m2
12


用 高层建筑评估费 100
13 人防.消防.审政环卫.电信等其它报批费 120
14 散装水泥保证金 1.5 15 1.5/m2
15 墙改费 4.6 45 4.6/m2
16 建筑垃圾处理费 10 地下室土方量预估4000立方*1.6吨/立方*1.8/吨(按外运土方量计算)
17 放线测量费 2 0.3万元/栋
18 工程招标费 0.35% 65 工程施工费的0.35%,含预算费
19 小计 1205
20 监理费 2.00% 300 工程施工费的2.00%
21 工




用 工程施工费 2000 19200 按2005年建筑造价定额及施工同期信息价套用取费(含电梯等小区建设)
22 共公建筑配套费(含拟建费) 150 1440 按2005年建筑造价定额及施工同期信息价套用取费
23 工程造价审核费 0.20% 35 工程建设费用的0.2%
24 拆迁安置费 2000月/户 1360 2000月/户*272户*24月
25 代建管理费 7% 1704 工程建设费用的7%
26 小计 24679
27 总建筑造价合计 25353

2. 投资收益
(1)住户超面积应收(1:1.5扣除还建面积):
(144x120+148x413-47445.2x1.5)x 4800=3473万元(7235m2)
(2) 多建面积:
(606户-557户)x 148 x4800=3480.96万元(7252m2)
(3) 车位:
498个x 10=4980万元
(4)铺面收益(暂估):(估计只能出租不能销售)
2000m2 x 20000元/m2=4000 万元
(5)民乐土地:
22亩 x 600万元/亩=13200万元
合计:29133.96万元

四.,综合所述,项目开发成功与否决定一下因素:
1.代建单位资金实力是决定项目成功的关键
2.委托方要以民乐小区土地作为代建方的投资回报,土地转变为可开发土地的成本投入等(建设土地暂定600万元/亩)。
3.车位售价及住户超面积部分,多建面积部分的定价(建议车位10万元/个.超面积4800元/m2)
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