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投资项目 |
| 区政府新民路 民乐路住宅小区危旧房改造方案 |
| 会 员 名 |
libiao |
项目类别 |
房地产业 |
| 投资总额 |
6 亿 （人民币） |
投资模式 |
不限 |
| 投资回收期 |
不详 |
年回报率 |
不详 |
| 投资地区 |
不详 |
发布时间 |
2010-8-2 11:11:00 |
| 联 系 人 |
李标 |
联系手机 |
15221265154 |
| 联系电话 |
15221265154 |
E-mail信箱 |
qq19870421@126.com |
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区政府新民路 民乐路住宅小区危旧房改造方案
根据桂政发[2009]16号文及区房改办相关配合文件精神，结合新民路和民乐路住宅小区的实际情况，作出以下改
造方案。
总侧
在符合有关政策法规的前提下，利用合作双方的各自资源优势，在相对较短的时间内（暂估两年）把新的小区建设
好，还原住房一个环境优美.设计合理.质量可靠的住宅,达到彼此双方共赢的局面。
二. 计划
在新民路小区进行危旧房改造，新建七栋（28+1）高层住宅，总建筑面积约96000平方（含地下室面积11000平
方，住宅85000平方），其中120m2为144套，148m2为462套，车位489个。
新民路小区原住户272套，共计住房面积23295.8平方,民乐路小区原住户285套,共计住房面积24149.4平方,两
小区住房面积合计47445.2平方,还建设面积按1:1.5计面积为21167.8平方。
三. 投资分析
成本:25353万元(详见下表)
危旧房改住房造价预测分析表
序
号 费用名称 备 注
单位
（元/m2） 合计
（万元）
1 前
期
报
审
费
用 房屋安全鉴定费 20 95 按原住宅楼建筑面积24249.4m2取费
2 总平方案设计费 5 48 5．0元/m2(按总建筑面积计算)
3 总平报审费 20
4 小计 163
5 报
批
报 土地出让金 431 还建住房按标定地价的10%，非还建住房按标定地价的40%
6 地质勘查费 60 6万元/栋
7 地质灾害评估费 60
8 白蚊防治费 1．6 18 1．6/m2
9 环保评估费 2．5 24 2．5 m2
10 施工图设计费 25 240 25/m2
11 图纸审查费 1．5 15 1．5/m2
12
建
费
用 高层建筑评估费 100
13 人防.消防.审政环卫.电信等其它报批费 120
14 散装水泥保证金 1.5 15 1.5/m2
15 墙改费 4.6 45 4.6/m2
16 建筑垃圾处理费 10 地下室土方量预估4000立方*1.6吨/立方*1.8/吨(按外运土方量计算)
17 放线测量费 2 0.3万元/栋
18 工程招标费 0.35% 65 工程施工费的0.35%,含预算费
19 小计 1205
20 监理费 2.00% 300 工程施工费的2.00%
21 工
程
建
设
费
用 工程施工费 2000 19200 按2005年建筑造价定额及施工同期信息价套用取费(含电梯等小区建设)
22 共公建筑配套费(含拟建费) 150 1440 按2005年建筑造价定额及施工同期信息价套用取费
23 工程造价审核费 0.20% 35 工程建设费用的0.2%
24 拆迁安置费 2000月/户 1360 2000月/户*272户*24月
25 代建管理费 7% 1704 工程建设费用的7%
26 小计 24679
27 总建筑造价合计 25353
2. 投资收益
（1）住户超面积应收（1：1.5扣除还建面积）：
（144x120+148x413-47445.2x1.5）x 4800=3473万元（7235m2）
(2) 多建面积：
（606户-557户）x 148 x4800=3480.96万元（7252m2）
(3) 车位：
498个x 10=4980万元
(4)铺面收益（暂估）：（估计只能出租不能销售）
2000m2 x 20000元/m2=4000 万元
(5)民乐土地：
22亩 x 600万元/亩=13200万元
合计：29133.96万元
四.,综合所述，项目开发成功与否决定一下因素：
1．代建单位资金实力是决定项目成功的关键
2．委托方要以民乐小区土地作为代建方的投资回报，土地转变为可开发土地的成本投入等（建设土地暂定600万元/亩）。
3．车位售价及住户超面积部分，多建面积部分的定价（建议车位10万元/个.超面积4800元/m2）
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