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投资项目
江西省兴国五福商务大酒店
会 员 名 yehui 项目类别 旅游住宿
投资总额 3000 万 (人民币) 投资模式 合资
投资回收期 6 年回报率 不详
投资地区 不详 发布时间 2008-3-14
联 系 人 周乃英 联系手机
联系电话 13757827222 E-mail信箱 jnmqysh@163.com
兴国县五福商务大酒店项目可行性报告

第一章 总论
一、项目名称
本项目名称为兴国县五福商务大酒店,是由叶丽平等8人通过法院公开拍卖程序受让原兴国县东苑大酒店产权后出资组建,经营范围:住宿、餐饮、娱乐、商务服务。
二、项目的提出
(1)国民经济、旅游业务发展的需要
兴国的旅游业务发展迅速,总体旅游形势处于全国起飞高速滑行阶段,国民经济处于高速发展的前夜。建造高星级酒店可以改善旅游发展的总体形势。
(2)高端接待工作的需要
兴国县是全国著名的苏区模范县和将军县,为中国革命的胜利用作出了巨大的牺牲。鉴于兴国在江西乃至全国的特殊地位,每年都会有中央高级领导,省部级领导到兴国视察工作,国内外的兄弟城市来兴国交流访问,省部级领导到兴国视察工作,国内外的兄弟城市来兴国访问,而兴国现有的接待设施已经明显满足不了政府接待领导的要求。
(3)改善投资环境及城市功能,提升城市品味与形象的需要上世纪京九铁路的通车,奠定了兴国发展的基础,本世纪的泛珠三角合作战略的提出,又给兴国在新世纪的发展提供了新的契机。
建造高星级酒店可以改善投资环境,可以优化城市功能,提高城市品味。从而吸引外来投资者。

三、项目概况
本项目位于兴国县潋江镇兴国大道五福广场。酒店为7层(含地下一层)建筑,占地2789平方米,建筑面积8642平方米。
本项目功能定位为:以高档次住宿接待为主,餐娱乐、会议等功能为辅,拥有131间(套)房间的四星级酒店。
四、项目概括
项目固定资产投资2797万元,年均净利润338万元,项目财务现值(1=6%)为2546万元,项目动态6.20年,静态投资回收期8.76年。
五、结论。
本项目建设有较好的社会效益,对改善兴国的投资环境、提高政府接待水平方面将会起很大的作 用。从经济角度分折,项目投资具有较好的经济效益,在财务上是可行。

第二章 项目建设务件分折

一、项目建设的必要性
1、兴国县设有7个镇,18个乡,5个国营林场,全县总人口74万人,兴国县是著名的苏区模范县,是全国烈士最多的县,有姓名记录的烈士达23179人,是江西烈士的十分之一。兴国又是全国著名的将军县,造就了肖华等共和国将军54名。解放后,兴国县政治、经济、文化都发生了翻天覆地的变化,特别是党的十一届三中全以以来,全县政治稳定,经济发展较快,社会事业全面进步。
2、近几年来,随着经济的发展,人民生活水平的提主,兴国县旅游业得到快速发展,尤其是作为全国著名的将军县,其红色旅游资源非常丰富。国家旅游局在纪念长征出发70周年之际,正式启动了“红色旅游121工程”,计划 5年时间,在全国重点规划建设十大“红色旅游基地”,20个“红色旅游名城”,100个“红色旅游经典景区”,在全国建成“红色旅游”骨干体系,江西省以井岗山、瑞金、兴国等红色景点为主体的“共和国摇篮——‘中央苏区’红色旅游基地“被列为”十大基地“之首。为了加快发展红色旅游,兴国县投资兴建了将军园,并加快改善和扩大住宿、交通、客运等方面条件。
3、星级酒店缺乏,接待能力明显不足。目前,兴国县尚无星级酒店,而档次稍高的宾馆仅有将军宾馆,其住房率主达90%以上,接待能力严重不足。
4、本项目建设对于提升兴国县酒店业整体水平及旅游接待水平,提高和发问旅游接待条件,增加投资环境和城市形象;促进兴国县域经济发展,具有十分重要的意义
二、项目建设内容和规模。
兴国县五福广场商务大酒店共7层(含地下一层)位于兴国县潋江镇兴国大道五福广场。兴国大道是兴国县城的主要街道,五福广场属兴国大道的黄金地段。因此,项目地理位置优异,交通便利。
本项目占地2789平方米,建筑面积8642平方米,各主要功能项目规模分别为:
1、 宾馆住宿,共有131个房间,其中豪华商务套间26个;
2、中西餐饮,营业面积1460平方米,接待能力为500人。
3、会议室300平方米,接待能力为200人
4、商场小卖场;临街店面300平方米
5、酒店封闭式停车场1800平方米。

三、项目实施进程。
项目于2007年4月18日获得兴国县对外贸易经济合作局批复(批准文号:兴外经贸字[2007]3号),并于2007年4月20日开工建设,预计2007年底竣工交付使用。

第三章 项目市场分析

一、赣州是珠江三角洲、闽东南三角区的直接腹地和内地通向东南沿海的重要通道,交通非常便捷,距香港、广州,深圳、厦门等地区均不到一天车程,铁路、公路、水路、航空运输方式齐全,是闽粤湘赣边际的交通枢纽。京九铁路、赣龙铁路、赣粤高速公路和319、206、323、105等四条国道穿赣州境内,昆厦高速人路赣州段也已开工建设。赣州民航机场有飞到北京、上海、广州等地航班。国务院
批准的赣州机场迁建项目已开始动工兴建、建成后将能满足波
音737和空客319、320等C类型客机的起降。赣州、广州、长沙、南昌、厦门和汕头六大城市的中间,有希望发展成为区域性的中心城市。赣州已将“十一五”旅游业发展目标确定为“培育大品牌、开拓大市场、发展大产业、把赣州建设成为粤港后花园”,将旅游业培育成为我市现代服务业的先行产业和国民经济的支柱产业,至“十一五”期末形成年收入超百亿元的大产业,使赣州成为休闲度假型历史文化名城 ,跻身国内著名旅游城市列。赣州所辖的兴国县位于赣州一小时城市经济圈范围,因其有着十分丰富的红色旅游资源,所以,自然成为赣州旅游规划建设的重点之一。在赣州计划重点建设的11个核心景区中,兴国将军县综合旅游区是其中之一。
二、国家旅游局在纪念长征出发70周年之际,正式启动了“红色旅游121工程”计划用5年时间,在全国重点规划建设十大“红色旅游基地”,20个“红色旅游名城”,100个“红色旅游经典景区”,在全国建成“红色旅游”骨干体系,江西省以井岗山、瑞金、兴国等红色景点为主体的“共和国摇篮——‘中央苏区’红色旅游基地”被列为“十大基地”之首。2004年10月,江西省评出的十大红色旅游景点”中,兴国将军园位列其中。
三、随着兴国经济的高速发展,尤其是兴国工业园经济的快速了展,越来越多的外来投资者、知名公司进驻兴国,同时兴国县本身也存在着许多高端消费者、公频繁的公务活动也将产生大量高端公务客源。高端高务、公务客源将成为兴国县五福商务大酒店的最大客源。
四、本酒店按照定位和设计要求建成后,将为兴国县增添一道亮丽的城市景观、成为兴国县的标志性建筑 以及兴国县酒店业的一个高档次、高品位的领先者。酒店投入营运后,集消费环境、精品客房、各
式美食餐饮、商务会议、康体娱乐为一体,设施齐全、风格时尚、
饰高档、环境优美的新型酒店;他必将成为政务接待、高端商旅人士下榻酒店、商活动、体闲娱乐之首选 。

第四章 项目投资估算

本项目规划总投资为2797万元,其中,包括酒产权转让费742万元;工程费用1574万元;设备购买置费用340万元;不可预见费50万元;管理费用(开办费)50元;建设期货款利息41万元。项目固定资产构成详见《项目投资构成分折表》。

第五章 项目财务分折

一、经营收入、主营业务税金及附加测算。
项目改造于2007年4月20日开工,计划于2007年9月底竣工交付使用,2007年10月1日正式投入商业运营。
主管业务收入的测算:
本项目主营业务收入包括客房收入、餐饮收入、娱乐收入和超市经营收入,客房住宿费单价按标价的50%计,客房住房率按60%计,年均主营业务收入1368万元。业务收入预测详见《项目营业收入预测表》。
主管营业务税金用及附加预测:
本项目销售税金为营业税,税率按5%计算,年销售税金附加为68万元。
企业所得税的计算:
2007年企业所得税按应纳税所得额的33%计缴,2008年以后则按25%计缴。
二、项目经营成本预测
工资及附加:本项目定员90人,按每人年平均工资1.5万元计,年工资支出总额135万元;职工福利费按工资的14%计,年福利费总额19万元;养老金、失业保险、住房公积金等按年工资的29%计,年养老金、失业保险、住房公积金总额39万元,共计 193万元.
修理费:
大小修理费按新增固定资产价值的1%计算,年修理费支出为28万元.
折旧费、摊销费:
项目新增固定资产原值2747万元,采用直线折旧法,残值率5%,房屋折旧年限按20年计,设备折旧按15年,其他折旧按15年计,年折旧额为137
万元.折旧及摊销预测见《项目折旧及摊销预测表》
管理费用:管理费用包括管理人员 工资福利、办公费及其它费
用,项目年管理费用支出140万元。。
三、项目财务效益评价
经测算,本项目经营期内年均营业收入1368万元,年均利润总额450万元,年均净利润万元.业务收入及效益预测见《业务收入测算表》、《项目效益预测表》和《项目损益及利润分配预测表》。
项目基准折现率为6%。通过财务现金流量测算,项目财务净现值(1=6%)为2546万元,项目财务内部收益率为14.70%,项目动态投资回收期6.20年,静态投资回收期8.76年.详见《项目现金流量表》
四、不确定性分折
本项目财务内部收益率高于项目基准折现率,能够满足财务基准要求。考虑项目建设期、经营期内存在的不确定性因素,以营业收入减少10%、经营成本增加10%等单项因素项目进行了敏感性分折,分析结果如下:
因素 财务净现值(万元) 财务内部收益率 动态投资回收期
基本方案 2546 14.70% 6.2年
经营成本增加10% 1674 11.85% 8.26年
营业收入下降 10% 936
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